يعد الإيجار من أكثر المعاملات القانونية شيوعًا في إمارة أبوظبي، حيث تُنظم القوانين المحلية العلاقة بين المؤجر والمستأجر بما يحقق التوازن بين حقوق الطرفين. ومع ذلك، قد يواجه بعض المؤجرين حالات تستوجب إخلاء العقار المؤجر، سواء لأسباب قانونية أو لتجاوز المستأجر شروط العقد.
في هذا المقال، سنستعرض إجراءات رفع دعوى اخلاء عقار في أبوظبي، بالإضافة إلى الحالات القانونية التي تسمح للمؤجر برفع دعوى إخلاء عقار مؤجر وفقًا للتشريعات السارية.
للتواصل مع محامي عقارات في أبوظبي، اضغط على زر الواتساب.
جدول المحتويات
إجراءات رفع دعوى اخلاء عقار في أبوظبي
عند رغبة المالك في استعادة العقار لأي من الأسباب القانونية المذكورة، يجب عليه اتباع إجراءات قانونية محددة لضمان حقوقه. وتتمثل هذه الإجراءات في:
1. إرسال إنذار رسمي للمستأجر
- يجب على المؤجر توجيه إخطار قانوني مسجل عبر كاتب العدل أو البريد المسجل إلى المستأجر.
- يحتوي الإخطار على:
- سبب الإخلاء (عدم السداد، الإخلال بشروط العقد، الحاجة الشخصية، إلخ).
- المهلة الممنوحة للمستأجر لتصحيح الوضع أو إخلاء العقار.
- إذا لم يستجب المستأجر خلال المهلة المحددة، يمكن رفع دعوى الإخلاء.
2. تقديم الدعوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية
- يتم تقديم طلب الإخلاء أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية المختصة في أبوظبي.
- المستندات المطلوبة تشمل:
- نسخة من عقد الإيجار الموثق.
- نسخة من الإنذار الرسمي الموجه للمستأجر.
- مستندات تثبت سبب طلب الإخلاء (مثل مستندات تأخر السداد، تقارير الأضرار، صور المخالفات، إلخ).
3. حضور جلسات الاستماع
- بعد تقديم الدعوى، يتم تحديد جلسة للنظر في القضية.
- يتعين على كل من المؤجر والمستأجر تقديم دفوعهما وأدلتهما أمام اللجنة.
- قد تحاول اللجنة التوصل إلى تسوية ودية بين الطرفين قبل إصدار حكم الإخلاء.
4. إصدار الحكم
- بعد الاستماع إلى الطرفين وفحص الأدلة، تصدر اللجنة قرارها.
- إذا صدر حكم لصالح المؤجر بالإخلاء، يتم منح المستأجر مهلة نهائية لتنفيذ الإخلاء.
5. تنفيذ حكم الإخلاء
- في حالة عدم امتثال المستأجر للقرار، يتم اللجوء إلى السلطات التنفيذية لإخلائه قسرًا.
- يتم إشعار المستأجر رسميًا قبل تنفيذ الإخلاء لمنحه فرصة مغادرة العقار طواعية.
ما هو دور لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي؟
- تختص لجنة فض المنازعات الإيجارية بالفصل في القضايا المتعلقة بعقود الإيجار، بما في ذلك طلبات الإخلاء.
- تتكون من ثلاثة قضاة يعملون على حل النزاعات بسرعة وكفاءة.
- في معظم الحالات، يكون قرار اللجنة ملزمًا، لكن يمكن استئنافه أمام المحاكم المختصة في بعض الحالات.
إذا كنت تواجه مشكلة قانونية متعلقة بالإيجار، فمن الأفضل استشارة محامي عقارات في ابوظبي لضمان اتخاذ الخطوات الصحيحة والحصول على نصائح واستشارات قانونية عقارية في أبوظبي حول أي مسألة عقارية تواجهها.
حالات رفع دعوى إخلاء عقار وفقًا للقانون الإماراتي
في بعض الحالات، قد يضطر المالك إلى رفع دعوى اخلاء عقار ضد المستأجر لأسباب متعددة. سنستعرض أهم حالات طلب إخلاء العقار وفقًا للتشريعات السارية في أبوظبي.
1. عدم سداد المستأجر للأجرة
يُعد عدم سداد الإيجار في الموعد المحدد من الأسباب الرئيسية التي تمنح المالك الحق في رفع دعوى اخلاء عقار. وفقًا للقانون، يُمكن للمؤجر تقديم طلب الإخلاء إذا:
- تأخر المستأجر عن دفع الإيجار لأكثر من 21 يومًا من تاريخ الاستحقاق.
- فشل المستأجر في تسوية الديون بعد تلقيه إنذارًا رسميًا من المؤجر.
- وجود سجلات موثقة تثبت عدم الدفع، مثل إيصالات الإيجار غير المسددة أو المراسلات الرسمية بين الطرفين.
2. تأجير العقار من الباطن دون إذن المالك
يُعتبر تأجير العقار من الباطن أو مشاركة السكن مع أطراف أخرى دون موافقة المؤجر من الأسباب التي تستوجب الإخلاء. يشمل ذلك:
- قيام المستأجر بتأجير العقار أو جزء منه لطرف ثالث دون الحصول على إذن كتابي من المالك.
- استخدام العقار كسكن جماعي دون الالتزام بالقوانين المحلية المنظمة لهذا الأمر.
- اكتشاف المالك وجود أشخاص غير مذكورين في عقد الإيجار يقيمون في العقار بطريقة غير قانونية.
3. استخدام العقار في أنشطة غير مشروعة أو مخالفة للعقد
يحق للمالك طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر يستخدم العقار بطريقة غير قانونية، مثل:
- استخدام العقار في أنشطة غير مشروعة، مثل تشغيل أعمال غير مرخصة أو مخالفة القوانين.
- إحداث إزعاج للجيران أو التسبب في مشاكل أمنية.
- استخدام العقار لغرض مختلف عن الغرض المنصوص عليه في عقد الإيجار (على سبيل المثال، تحويل العقار السكني إلى مكتب تجاري دون ترخيص).
4. التعديلات غير المصرح بها على العقار
لا يجوز للمستأجر القيام بأي تعديلات جوهرية على العقار دون موافقة كتابية من المؤجر. ومن الحالات التي تستوجب رفع دعوى الإخلاء:
- إجراء تغييرات هيكلية في العقار تؤثر على سلامته دون إذن المالك.
- إلحاق ضرر دائم بالممتلكات، مثل تكسير الجدران أو إزالة أنظمة الكهرباء والسباكة.
- تغيير تصميم العقار أو تعديله بطريقة قد تؤثر على استخدامه الأصلي.
5. إلحاق ضرر جسيم بالعقار
يُعد الإضرار بالممتلكات واحدًا من الأسباب القوية التي تمنح المؤجر الحق في طلب الإخلاء. ومن الحالات التي تندرج تحت هذا البند:
- الإهمال الجسيم من المستأجر الذي يؤدي إلى تدهور حالة العقار.
- عدم القيام بالصيانة الدورية المطلوبة، مما يسبب تلف المرافق الأساسية.
- إتلاف الممتلكات بشكل متعمد، مثل تحطيم الأبواب أو تخريب الأسقف والجدران.
6. حاجة المالك للعقار لاستخدامه الشخصي
يُمكن للمؤجر طلب إخلاء العقار في حال حاجته لاستخدامه الشخصي، ولكن بشروط معينة:
- يجب أن يكون المالك أو أحد أفراد أسرته من الدرجة الأولى بحاجة فعلية للسكن في العقار.
- يجب على المؤجر تقديم إشعار خطي للمستأجر قبل مدة كافية وفقًا للعقد.
- لا يجوز إعادة تأجير العقار لطرف آخر بعد الإخلاء مباشرة، وإلا يُعتبر طلب الإخلاء غير قانوني.
7. رغبة المالك في هدم العقار أو إعادة بنائه
إذا كان العقار بحاجة إلى إعادة بناء أو ترميم جوهري، يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء بشرط:
- الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة لتنفيذ أعمال الهدم أو التجديد.
- تقديم إشعار رسمي للمستأجر قبل الإخلاء.
- منح المستأجر مهلة كافية لإيجاد بديل مناسب.
الأسئلة الشائعة
يُعد فهم إجراءات دعوى اخلاء عقار في أبوظبي أمرًا ضروريًا لكل من المؤجرين والمستأجرين. فاتباع الإجراءات القانونية الصحيحة يمكن أن يضمن حماية حقوق الجميع، ويمنع تصاعد النزاعات إلى مراحل معقدة.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة حول قضايا الإيجارات والإخلاء، يُرجى التواصل مع أفضل محامي في ابوظبي عبر الأرقام الموجودة على صفحة اتصل بنا.
اقرأ أيضًا عن إجراءات وشروط إخلاء العقار قبل انتهاء العقد في حال فشل إبرام عقد تسوية لإخلاء عقار في أبوظبي.
المصادر:
- دائرة القضاء في أبوظبي.
- قانون الإيجارات في إمارة أبوظبي.
هو خبير قانوني متخصص يتمتع بمعرفة شاملة بالقوانين المحلية والتشريعات الاتحادية في دولة الإمارات. يقدم خدمات قانونية متكاملة تشمل القضايا المدنية، التجارية، العقارية، والجنائية، مع التركيز على تلبية احتياجات العملاء بحلول فعّالة ومخصصة.